„Koronawirus a najem”
Wirus SARS-CoV-2 w pewnym sensie zatrzymał nasze życie codzienne, jakie znaliśmy do tej pory. Teraz nosimy maseczki, uniwersytety są pozamykane, a osoby dopiero zaczynające studia stanęły przed poważnym wyborem dotyczącym potrzeby wynajmowania mieszkania na czas nauki. Jest to bardzo wyjątkowa sytuacja, która rodzi wiele istotnych pytań.
Jak uregulowany jest najem w polskim prawie?
Artykuł 659 § 1 Kodeksu cywilnego formułuje istotę umowy najmu w następujący sposób: „przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”. Umowa najmu jest zawsze umową odpłatną, co oznacza, iż najemca jest zobowiązany do zapłaty czynszu przewidzianego w umowie. Przedmiotem najmu mogą być zarówno rzeczy ruchome (np. samochód), jak i nieruchomości (np. lokal) i to właśnie na tych drugich się skupię. Najem lokalu jest regulowany przez art. 680-692 Kodeksu cywilnego, a w zakresie nieuregulowanym odmiennie w tych przepisach – przez przepisy ogólne o najmie, tj. art. 659-679 Kodeksu cywilnego. Warto wspomnieć także o ustawie o ochronie praw lokatorów, która zawiera regulacje dotyczące między innymi: ochrony praw lokatorów, lokali socjalnych czy nowelizacji Kodeksu cywilnego, adresowane w szczególności do obecnych i przyszłych lokatorów mieszkań. W dalszej części artykułu skupię się na wybranych zagadnieniach prawnych, dotyczących lokali mieszkalnych.
Czy pandemia jest wystarczającym powodem do wypowiedzenia umowy najmu?
Z punktu widzenia najemcy, wypowiedzenie umowy zależy od jej rodzaju. W przypadku umowy na czas oznaczony, co do zasady nie możemy jej wypowiedzieć, chyba że w umowie taką możliwość zastrzeżono. Wtedy kierujemy się terminami wypowiedzenia ustalonymi w umowie. Sytuacja wygląda podobnie, gdy nasza umowa jest zawarta na czas nieoznaczony, albowiem powinniśmy się trzymać okresów wypowiedzenia określonych w umowie. Jeśli jednak w tym przypadku umowa milczy, to zgodnie z art. 688 Kodeksu cywilnego zachowujemy 3-miesięczny okres wypowiedzenia.
Z punktu widzenia wynajmującego, umowę można wypowiedzieć tylko z powodów określonych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów (np. zaleganie ze spłatą czynszu, użytkowanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem). Można więc zauważyć, iż specustawa dotycząca SARS-CoV-2 nie zawiera przepisów szczególnych regulujących kwestię wypowiedzenia umowy najmu. Najemca może więc wciąż czuć się bezpiecznie, bez strachu przed nieoczekiwaną eksmisją.
Warto również dodać, że wypowiedzenie umowy w trybie natychmiastowym także nie uległo zmianie, mimo pojawienia się zagrożenia w postaci pandemii. Ten tryb wypowiedzenia nadal jest przewidziany w przypadkach, gdy wynajmowany lokal posiada wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego lub korzystanie z lokalu zagraża zdrowiu najemcy, lub jego domowników. Może wydawać się, że zagrożenie zdrowia wchodzi w zakres zastosowania zapisu dotyczącego wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym, jednak co do zasady nie stanowi ono wystarczającej przesłanki do jego stosowania.
Inaczej wygląda to w sytuacji, gdy lokal jest przez nas dzielony z innym współlokatorem, który został poddany kwarantannie. Pojawiają się głosy, iż w takiej sytuacji powinna istnieć możliwość natychmiastowego wypowiedzenia umowy ze względu na bezpośrednie zagrożenie zdrowia i życia. Z drugiej strony podnosi się jednak, że w takim przypadku nie występuje wada lokalu, a co więcej, prawdopodobne jest, że współlokator – który pierwotnie chciał się wynieść – zostanie poddany kwarantannie i uniemożliwi mu się opuszczanie lokalu.
Warto zaznaczyć, że jeśli osoba dzieląca z nami mieszkanie jest na kwarantannie i widzimy, że nie przestrzega ona wszelkich restrykcji, mamy całkowite prawo do tego, by zgłosić to na policję. Jest to szczególnie ważne z perspektywy zdrowia naszego i innych ludzi.
Jak przedłużyć umowę, nie wychodząc z domu?
Jest to oczywiście możliwe, a najskuteczniejszym prawnie rozwiązaniem jest zawarcie aneksu do umowy. Kolejność działań w czasie pandemii powinna wyglądać następująco:
- Telefoniczne ustalenie warunków przedłużenia umowy.
- Sporządzenie przez właściciela aneksu do umowy, zawierającego informację o nowym terminie zakończenia najmu.
- Wysłanie pocztą dwóch egzemplarzy aneksu, podpisanych przez właściciela, na nasz obecny adres.
- Odesłanie właścicielowi jednego egzemplarza aneksu z naszym podpisem.
Renegocjacja wysokości czynszu w trakcie pandemii?
W kwestii czynszu obecna sytuacja nie daje żadnych szczególnych praw ani najemcy, ani właścicielowi. Oznacza to, że właściciel może podnieść czynsz jedynie na zasadach określonych w art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów. Wyjątkiem jest tutaj najem okazjonalny, albowiem w tym przypadku właściciel może podnieść czynsz tylko na zasadach określonych w umowie. Najlepszym rozwiązaniem w tej sytuacji jest porozumienie się z właścicielem i próba ustalenia nowych stawek, które nie pokrzywdzą nadmiernie żadnej ze stron.
Jak widać, wszelkie procedury dotyczące najmu mieszkań działają obecnie tak jak dawniej, a zmiany podyktowane obecną sytuacją epidemiologiczną są niewielkie. Nie wyklucza to jednak możliwości reformy tej dziedziny prawa, szczególnie, gdy sytuacja związana z wirusem ulegnie pogorszeniu. Czas więc pokaże, co nas czeka.
Kevin Dąbrowski
Bibliografia:
Edyta Deszczka, Michał Prochwicz, Relacje między wynajmującym i najemcą w obliczu ograniczeń związanych z pandemią, „NIERUCHOMOŚCI”, 2020, nr 6
https://www.morizon.pl/blog/koronawirus-wynajem-mieszkan/